YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E: 2008/5-435
K: 2008/441
T: 18.06.2008
Özet
Taşınmaz değerinin, kamulaştırma gününden önce satış gören ve özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerekir. Bu iş yapılırken; gerçek bir satış iradesine dayamayan işlemlerin ve ticari nitelikteki satış işlemlerinin dikkate alınmaması gerekir.
Taraflar arasındaki “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 09.08.2006 gün ve 2005/269 E-2006/338 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 05.07.2007 gün ve 2007/6194- 8950 sayılı ilamı ile;
(…Dava, 4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. madd.esine dayanan kamulaştırma bed.elinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanm kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi mcelemesi yaptırılmıştır. Taşınmazın arsa niteliğinde kabulü üe emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur. Ancak;
Kamulaştırma Kanununun 11/1-g bendine göre taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir. Taşınmazın değerinin, kamulaştırma gününden önce satış gören ve özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerekir. Oysa hükme esas alman bilirkişi raporunda somut emsal olarak kabul edilen taşınmaz satışı bankaya yapılan satış olup, özel amaçlı satış olduğundan emsal olarak almamaz.
Bu ned.enle taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerd.en ve yakın zaman içmde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsalleri göre değer biçümesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği gözetilmeden, geçersiz rapora göre karar verilmesi,
Doğru görülmemiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayalı kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkili idare tarafından kamulaştırma kararı alınan Gebze İlçesi Tavşanlı Köyü 1872 sayılı 9656.00 m2 yüzölçümündeki taşınmazın 748.60 m2 lik bölümünün pazarlıkla satın alınacağı resmi taahhütlü yazı ile davalı mal sahibine bildirilmesine rağmen netice alınamadığını ileri sürerek, kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve daya etmiştir.
Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu savunarak, rayiç değerinin en az 1.350.000.000 TL/m2 olarak tespiti ile davacıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin, arsa niteliğindeki taşınmaza emsal mukayesesi suretiyle değer biçen ve bankaya yapılan taşınmaz satışını somut emsal olarak kabul eden bilirkişi kurulu raporunu esas almak suretiyle “davanın kabulüne” dair verdiği karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece “işlemin sırf banka tarafından gerçekleştirilmiş olmasının rayici yansıtmayacağı ve özel amaçla işlemin yapıldığının kabule yeterli olmadığı” gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal olarak değerlendirilen taşınmaz satışının, bankaya yapılan satış olması karşısında özel amaçlı satış olarak kabul edilip edilemeyeceği; bu bağlamda, bilirkişi raporu geçersiz kabul edilerek yeniden emsal celbi ile başka bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki relrpi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Bu açık hüküm karşısında, arsa niteliğindeki taşınmaz malın değerinin, dava tarihinden öncefe özel amacı olmayan emsal satışlara göre belirlenmesi, eş söyleyişle gerçek bir satış iradesine dayanmayan işlemler ile alıcı ve satıcısının iştigal alanı nedeniyle ticari nitelikteki satış işlemlerinin emsal alınamayacağı kuşkusuzdur.
Muvazaa ile yapılan satışlar böyle olduğu gibi, vergiden kaçınmak için çok az değerde gösterilen satışlarda emsal olarak alınamazlar. Bir bankanın ticari faaliyet göstermek için yaptığı alımlar da emsal olamazlar. Ayrıca benzin istasyonu kurmak için cüz’i bir yerin alınmasına ait satışlar da emsal olamazlar (Zeki Akar, Kamulaştırma ve Kamulaştırması El Atma Davaları, Cilt: 1, s:341).
Öteden beri aynı ilke, Kanunun taşıdığı anlam ve açıklığa uygun olarak yerleşik Yargıtay içtihatlarında istikrarlı bir şekilde uygulanagelmiş; banka ve emsali kuruluşların ticari amaç ve rekabet saikiyle yaptıkları alımlar gerçek rayici aksettirmediğinden, eş söyleyişle özel amaçlı satış olduğundan emsal olarak kabul edilmemiştir.
Somut olayda; bilirkişi kurulu raporunda emsal olarak alman 106 parsel numaralı taşınmazın alıcısı banka olup, bankaların yaptıkları alım-satımlar ticari amaçlı olduğundan, özel amaçlı bu satışın emsal olarak kabul edilemeyeceği açıktır. Dolayısıyla, kamulaştırılan taşınmazın değerini özel amacı olan emsal satışa göre belirleyen bilirkişi kurulu raporu geçersizdir.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyularak, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken; bankaya yapılan özel amaçlı satış emsal alınmak suretiyle taşınmaza değer biçen geçersiz bilirkişi raporuna göre verilen kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 18.06.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.
Kaynak :İstanbul Barosy Dergisi, 2009/1
